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　　房地产投资基金简介 二0_八年 目录 房地产基金概述 k ) 1 1 房地产投资信托基金(REITs)与中国房 地产发展的结合 ) 房地产私募股权基金概述 一 _ — _ __ —丿 1、房地产基金概要 1. 1房地产基金定义 房地产投资基金是产业投资基金的一种. 产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上 市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共 公專房邮投资基金 骸于房防行业的基金 私募房地产螂金 所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对房地产戲信托基金REITsSE税液力 所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对 房地产 戲信托基金REITs SE税液力PEiiB式 多舫頌形式 少舫鴻形式 享、风险共担的集合投资制度.产业投资基金通过 向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金 公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基 金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业 投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资. 象，在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环 节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合 投资制度. 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。 — 職體歸覊糖搬譜鷲嘔編譎鑑警由专 細紹定切Y瑣枷有??国阳誌回婪足tlsg右w涣屮-ffi。购磁g树金启有爐?? itB .x.sy一 mR年熊?专二 MWM 。濤史。器^終何沮糸￡报零百盎工佥蜻=￡夷-5-粗。穿非“弱 擊回?蝴我e狷写烷崩耕机M返ffl』福Hg熠思血 悴it我K--欄拦我(HIUH)姻蝴史妲蝸編K筆咻K 64?]?1w收K蛔型象川厭 .烟熙K烹底买關回团獄米塀当負狠床K荣 ffiggMH-案致驟An-nJ必側Ml^s烟思桓朝喽』由緡W+H0鎰fce皿?芸ffis堆邮? wiawK-墨1姻剛忠却sqwlgK要峽心烟嵐姻熠SW蝦毎蝶W.加幟艰思型母nM .雍回暖相团密不皿耘儒F虫阳：If』烟思.姻醐醐很床菸#:—皺A “解嵌箕HH-Z5我氽不k娴郷法装低?菸果采— 拜余毎個剛K笑映 姻備椎典足姻搠椎虫來会悟枳株椎娴搠驱驱 網我￡4?搠股槌姻阚粗我会区應银4蝸￡娴豳靱驱 6回K-g璃回婪伺囱喫豈成湄职毎姻峭需 耕氽毎■剛 燧余￡姻搠丄要眠CM?- 1. 3房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务 领域： 既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资； ＞既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资： 少既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购I ＞既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场； 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性 和流动性. 1. 4房地产投资信托基金的一般投资特征 ?收益率波动小，回报较稳定； 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业 投资; 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务； 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获 得大规模房地产投资的利益； ＞对于经济周期的波动比较敏感。 国内房地产基金的运作模式总结：以私募方式为主 虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金己暗潮涌动。市场 需要房地产基金。 ?多数房地产类基金只能釆取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的 形式成立和运作。 我国房地产基金全部以私募方式募集。严格来说不能称其为基金, 只能叫做类基金。 投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的 REIT明显不同。 比如资金的募集、管理人的诚信fi部分基金存在很多不规范的地方， 比如资金的募集、管理人的诚信 fi 、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。 有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据 2020/3/14 2020/3/14 2020/3/44 2020/3/44 2、房地产投资信托基金(REITs)与中国房地产发展的结合 2. 1 REITs 概述 REm的定义 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇 集特定多数投资者的资金，由专门投资机构逬行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者 的一种信托基金制度。它是I960年美国国会据侷地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组 REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金， 并委托专门机构经营管理。REITs通过多元化(多个房地产项目、多种类型、多个地区)投资，有效地 降低风险并获取较高投资收益。 REm的种类 ＞股本房地产基金(Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场；主要收入：租金 ＞按揭房地产基金(Mortgage REITs) 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供 按揭；主要收入：利息 尸混合房地产基金:上述两种基金的混合物 REm的投资收蠢据资料显示，REITs拥有较投资政府债 券更高的收益率，例如在美国，投资 REITs REm的投资收蠢 据资料显示，REITs拥有较投资政府债 券更高的收益率，例如在美国，投资 REITs的平均收益率约6.7%,而投资美 国十年期国债券的平均收益率为约3.7%： 在日本及新加坡，两者的平均收益率差 距同为4%。 2.2美国REIT与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较 组织形式 美国REITs 公司或契约式 中国准房地产投资信托 商业信托 能否上市交1 投资凭证存续期限投资对象限 制 能否上市交 1 投资凭证 存续期限 投资对象限 制 投资对象数 * 投资者人数 收益和本金 保障措施 税收优惠 不能，但通过银行和网上交易 平台增强流动性 信托合同 有期限 100%房地产 有（无相关税收规定） 股票 无限期 至少75%投资于房 地产 多样化 无限制 没有，纯属投资行 为 有 单— 受合同份数量限制 综合性担保措s RE I Ts与房地产集合信托的区别 柜台式交收证券化信托产品 挂牌交易的房地产投资信托 幵发性項目居多 已建成的收益性资产组合 禁止 资产的45% i要求松散 强制性，年检及高度专业性 —般固定 银监批准及监管的信托公司 — 可変的，但收益90%必须用于分配 有牌照资格的资产管理人 以信托公司为主体 在持牌制度下，由证监会立法监管、独立 的资产管理公司、信托监管人和核数师分 别各行其职 被动参与 经独立的信托持有者，投资者可以积极参与 i人民银行 证监会或金管局 . . . . 项目单一 适度 中等 高 中等：缺乏第三者监管 无限制 ■ 适度 中等 低 低:多层监管 高 低 机构主体 i分散，零售和机构 受限于柜台交易(OTC) 高度流动 单个信托计划的自然人人数不得超过50人 部分根据： 3国外REITs运行模式（案例） 、‘7. 0828. 66 、‘ 7. 08 28. 66 CapitaMall TrustManagementLimited Cap/taMall Truw 物业净收益 A ▼ 资产所有 Bermuda Trust(Singapore)Limited 事茂房地产投资償托基金 （200270.96S$/ （200572.38S$/ Capitaland Retail Management Pte. ltd 、 Tanipines Mall Junction 8 Funan The IT MaU IMM 又房地产PE概述 ：：h 房地产行业 特点 房地产行业 特点 K 房地产资金 现状 70%q 20% ° 5%,80% ?2011Q PE作为房地产最可行的新型融资渠道之 -.具有广阔的发展前景，将为我国的 房地产市场注入新的活力，并促进房地 产市场的健康发展° 房地产PE基本概念 ?房地产PE是定向投资于房地产行业的PE, 基于行业的特殊性独具特色. -国内房地产信托、企业馈REITs 尚术批准，房地产PE最有前途。 APE的一个分支「其内涵、特征及其运行不能脱离PE的理论及其实践9 卜产业投资基金，定向投资于房地产行业，通过投资、拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权而获取 相应投资收益和资本增憤，属于的范畴， A房地产投资基金：和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产, 由基金管理人管理,投资J.?基金合同确定的领域，以提高资釦利用率进而获取收益，并返还给投资者的集 合投资方式。 卜投资对象*房地产产业链中的企业或项目*具体包括未上市房地产企业的股权、未上市房地产企业的可 转换优先股、可转换债券和附认股权债券等，註至还会涉及上市房地产公司的I：流通股权或者上市后的私 募股权融资等。 3.1房岬P吩类 按投资背景?独立房地产PE鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等，在PE运作方而经验丰富，对房地产 行业缺乏深入了解 按投资背景 ?房地产企业旗下的房地产PE金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣 盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等，具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验。 ?引入外援型PE引入知名外资机构将为本土基金 带来国际化视野与国外较为成熟的经验，但可能加 按管理方式剧房地产行业竞争， ?自主管理型PE具有更大的自主权，国内PE管理 的主要方式， 按投渣方向?商品住宅盛世神州房地产投资基金，主要投向 成长性城市的居住类物业。 ?商业地产高和投资，收购一线城市核心区域商 业类物业，包装后岀售获利6 房企toPE?城市综合体 星浩基金，“星光耀广场”是该基 金定位开发的第一个CBD项目。 房企to PE 核心型价值增进型风险收益风险最低；目标风险适中或较高，目机会型风险最大，按风险收益III投资对象收益来源杠杆率IRR: 7?9%标IRR